房产市场不确定性增加 万科将坚持现金为王

2008年11月01日 00:52:40 来源: 作者:http://www.sina.com.

  ——专访万科副总裁兼董秘肖莉

  □ 本报记者 庄少文

   今年下半年以来,中国房地产业日渐风雨飘摇,但近日公布的房地产类上市公司三季度业绩报显示,其前三季度增长依旧强势。

   今日,深圳万科企业股份有限公司公布了三季度业绩报告。1-9月份,万科共实现营业收入225.4亿元,净利润22.8亿元,分别较去年同期增长59.1%和18.8%。

   10月27日,《证券日报》记者就市场关心的问题,专访了万科执行副总裁兼董秘肖莉女士。

  对市场怀着敬畏之心

   《证券日报》:万科如何理解有关部门10月22日出台的地产扶持政策?

   肖莉:目前,全球经济、金融局势正处于历史上极其罕见的特殊时刻。发达国家正面临数十年来最严峻的金融动荡,且由金融系统爆发的危机已呈现向实体经济蔓延的趋势。在全球化的今天,这不可避免地将对包括中国在内的新兴经济体构成全方面冲击。为应对这场数十年不遇的全球金融危机,世界各国也纷纷以历史上罕见的力度,推出了各项提振经济、稳定市场信心的措施。

   在这一背景下,国家选择和国民经济密切相连的房地产行业作为突破口,提振内需、增强经济活力,带动众多相关行业的健康发展,有助于实现国民经济平稳过渡,进而在未来的世界经济格局中为中国争取更为有利的地位。这应该是从整体宏观经济的战略高度做出的全局性考虑。

   《证券日报》:政策出台后,万科还会继续降价吗?

   肖莉:市场是一个非常复杂的系统,市场变化是由很多因素共同决定的。作为企业,我们在市场面前只能怀着敬畏之心,怀着谦恭的态度去适应市场变化、迎合市场需要。

   同时中国的市场很大,各地情况存在较大的差异。万科旗下各项目的定价均由各地子公司根据当地市场的具体环境,综合考虑多种因素,兼顾现金流、利润、周转和机会把握,兼顾对股东利益的长期与短期影响,从中谋求一个最有利的平衡。

   万科认为,本次的市场调整根源在于07年市场过热、房价过快上涨,部分市场房价超出了一般家庭的支付能力。在市场成交量已经急剧萎缩的情况下,开发企业进行适度让利,促进成交量的上升,对于开发企业本身、购房者和行业健康发展甚至对整体宏观经济、金融的稳定都有积极意义。

   10月22日新的宏观调控政策出台后,首付、利率的下调降低了自住购房的成本、提升了购买力,对于部分去年房价上涨过快而今年调整不明显的城市,这反而应该是开发企业顺应时势合理定价、适度让利、促进成交的一个机会。

  坚持稳健经营策略

   《证券日报》:目前外围经济环境波动较大,短期内住宅市场的成交量似难见起色,万科的财务和资金状况是否稳健?

   肖莉:2008年以来,房地产市场进入调整期,交易量出现大幅萎缩。而万科早在2007年即不断加大面向普通家庭的产品比例,并在业内率先推出向购房者让利的举措,销售情况跑赢大市。1~8月,万科的市场占有率从去年年底的2.1%提高到2.6%(9月份统计数据尚未公布)。

   此外,万科一贯坚持稳健的经营策略,是行业内财务状况最安全、资金状况最良好的企业之一。目前万科的这一优势进一步扩大,财务、资金状况处于非常健康、高度安全的状态。

   截至2008年9月底,万科总资产为1214.7亿,公司期末总负债率69.7%,净负债率仅34.8%,比中期末的净负债率37.1%进一步下降。报告期末公司拥有货币资金199.4亿元,比中期末的153.7亿元增加了29.8%,体现了公司一贯重视的“经营稳健性和财务安全性”原则。期末,公司各类短期借款和一年内到期的长期借款合计170.7亿元,低于公司所持有的货币资金。

   压力测试表明,万科的财务、资金状况足以应对最严峻的市场变化。

   《证券日报》:万科三季报预计年度利润增长低于15%,是否仍然不看好政策出台后的市场?

   肖莉:公司预计全年业绩无法达到股权激励要求的15%的增长目标,且不排除全年利润出现同比下降的可能性。做出上述预计的主要原因在于,2007年中国房地产市场出现了过于亢奋的局面,房价和地价出现过快上涨,而同年第四季度市场开始进入调整,这一房价和地价由高涨到下降的过程,以及成交量的急剧萎缩已经给公司带来了成本上升、售价下降以及销售难度加大等实质性影响,这一趋势在季度报告中已经有较为充分的体现。

   本次政策的出台,降低了自住购房者的总体支出,有利于自住购房者实现购房愿望。客观上也有利于稳定市场信心,避免出现过度调整,有助于推动市场更快地达成共识,实现房地产市场的“软着陆”,促进行业的健康发展。

   但短期来看,市场能多快、多大程度上做出积极反应,对2008年的公司业绩又将产生多大影响,则还有待观察。

  市场短期具有不确定性

   《证券日报》:自中期以来,万科已经两次下调开工计划,是否表明公司对市场的判断日趋悲观?万科对未来的增长还有信心吗?

   肖莉:万科依然坚定不移地看好行业的长期发展前景,但从稳健经营的角度出发,公司对短期内的市场风险也给予高度关注。

   万科认为,受全球金融动荡的影响,目前宏观经济、政策所面对的局面非常复杂,而住宅行业的发展和经济、政策环境高度相关。另一方面,住宅投资减少给未来市场供求关系增加了新的变数,行业资金紧张对土地市场的影响尚未完全体现,而开发成本未来走势也存在不确定性。因此,短期内市场最大的特征就是高度复杂性和不确定性,不能简单用“乐观”或“悲观”去评价。

   在这一背景下,万科认为有必要及时根据市场销售情况调整开竣工计划,使产品结构与目前的市场需求类型更匹配,使推盘计划和销售进度相匹配,合理控制存货规模,增强抵御市场风险的能力。另一方面,这一策略也有利于增强公司的市场应变能力,由于保有足够的现金资源,一旦市场出现转暖的迹象,公司也能够迅速扩大开工,抓住机遇实现增长。

   《证券日报》:为什么公司在9月份新增多个项目,是否说明公司认为现在已是买地的好时机呢?

   肖莉:目前的市场还处于调整期,短期内市场存在较大的不确定性,行业调整还将持续一段时间,公司在拿地方面仍然会采取审慎的态度。

   对于合作条件优厚的项目,公司依然会予以重点关注。9月新增的5个项目中有4个都是通过合作的方式获得,新增项目均价为2497元/平米,相对于项目本身的质量,具备一定的价格优势。

  保有现金用于发展

   《证券日报》:2008年股权激励不能顺利实施,是否会影响管理层在经营上的积极性?

   肖莉:股权激励是股东给予万科管理团队的奖励,对于股东的慷慨,万科管理层始终心存感激,唯有尽心竭力,不断提高公司价值,回报股东的厚爱。

   目前行业处于调整期,万科的业绩也受到影响。另一方面,今年以来股市持续低迷,投资者普遍受到损失。而管理团队与股东同舟共济,本来就是股权激励计划的初衷。

   《证券日报》:目前公司现金充裕,为什么不考虑股票回购?大股东有没有增持的计划?

   肖莉:行业正处于调整期,持有足够的现金既是保障公司经营稳定性的基础,也是公司能否及时抓住行业调整机遇的关键。因此在目前的情况下,公司认为保有现金用于发展更有利于股东利益。目前万科第一大股东华润尚没有增持的计划。

    新浪声明:本版文章内容纯属作者个人观点,仅供投资者参考,并不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。
Topview专家版
* 数据实时更新:   无需等到报告期 机构今天买入 明天揭晓
* 分类账户统计数据: 透视是机构控盘还是散户持仓
* 区间分档统计数据: 揭示股票持股集中度
* 席位交易统计:   个股席位成交全曝光 点击进入
华股财经分享投资理财技巧,传播股票知识,提供投顾服务。浏览更多信息,请点击 [栏目导航].
华讯投顾微信